物业ISO三标,物业ohsas18000认证危险源清单

物业ISO三标

物业ISO三标

通常物业品质管理分为功能品质（ FQ ）、信息品质（ IQ ）和技术品质（ TQ ）： 首先，功能品质主要体现在物业管理本身、物业管理人和机制的层面，如：功能设施，物业管理的服务亲和力，物业管理的服务效率，物业管理的服务开发能力等，要求达到 “快 —— 服务响应要迅速、“准 —— 问题判定要准确、“果 —— 处理问题要果断、“佳 —— 处理效果要好。 其次，信息品质。信息也是一种资源。信息品质能够反映1个物业管理企业内部及外部沟通机制的顺畅程度，最终体现企业的发展是否良好。信息品质是品质管理过程的黏着剂，同时，亦是支持以人为基础的管理原则。 最后，是技术品质。技术品质是品质管理最强有力的支撑。它涵盖了物业的智能化水平、物业管理的技术水平、物业管理的规范化程度3个方面；那么，怎样建立1个既有效同时满足3个标准的要求，又减少工作数量和运行层次，将质量管理体系、环境管理体系、职业安全健康管理体系整合成1个综合的管理体系呢?

一、必须理解和把握3个标准的相容性。国际标准化组织在制定ISO9000和ISO14000标准时，在指导思想上已经注意了两个标准的协调。ISO14001：2004《环境管理体系规范和使用指南》的“引言中明确指出：“本标准与ISO9000系列质量体系标准遵循共同的管理体系原则，企业可选取1个与ISO9000系列标准相符的现行管理体系，作为环境管理体系基础。在2008版ISO 9000系列标准修订过程中，国际标准化组织也把ISO9000与ISO14000标准的相容性作为标准修订的重要指导思想，ISO9001：2000《质量管理体系要求》的引言中也指出：“为了使用者的利益，本标准与ISO14001：1996相互趋近，以增强两类标准的相容性。“本标准使组织能够将自身的质量管理体系与相关的管理体系要求结合或整合。OHSAS18001：2011该标准与ISO14001大部分存在一一对应关系。标准吸取了ISO 14000标准的思想，同样采取了管理体系的思想与方法。因而3个标准相互趋近，具有较强的相容性。

二、识别3个标准的共同点。3个标准管理性要求相似，建立管理体系方法

相同，3个管理体系的整合有良好的基础。

3个标准制定遵循相同的原理。3个标准制定的基本逻辑思路一致，都遵循相同的管理体系，采用了相同的管理体系原理，采用了相同的管理体系思想和方法。其核心内容都是根据管理学原理，为组织建立了1个动态回圈的管理框架，以持续改进的思想指导组织系统地实现其既定的目标。

3个标准体现相同的管理原则。3个标准的内容都体现了“领导作用、“全员参与、“过程方法、“管理的系统方法、“持续改进、“基于事实的决策方法、“互利的供方关系等管理原则。

3个标准的管理性要求有许多相似之处。3个标准的管理性要求有许多相似的部分。如“文件控制、“记录控制、“方针目标、“组织结构和职责、“培训、意识和能力、“资源管理（如设备管理）、“法律法规要求、“交流与沟通、“监视和测量装置的控制、“纠正措施、“预防措施、“内部审核、“管理评审等方面。

规范的制度设计是服务质量的根本保障。ISO9000，ISO14000，OHSAS18000，严谨周到的工作流程，体制完善的质量监察，训练有素的员工队伍……标准化的管理使得难以把握的服务质量有了执行的依据，同时也可考可查。 三标体系是公司不断提升物业服务品质的技术支撑，是公司发展的必须，是社会的必须，也是顾客的必须。有效推行三标体系才能使我们在竞争中立于不败之地。

物业ohsas18000认证危险源清单

物业ohsas18000认证危险源清单

一、职业安全类

l 保洁类

1. 消杀工作防止中毒；

2. 清洁光滑作业面防止摔伤；

3. 高空或离开地面作业时防止坠下（如：清洁外墙等）；

4. 绿化工作时防止被植物或工具刺伤、割伤；

5. 搬运物件过程防止身体伤害（如：磕伤、扭伤、砸伤等）；

6. 恶劣天气情况下保洁作业防止身体伤害（如：酷暑、寒冬、雷电、台风等天气）；

7. 在汽车道、车辆出入口保洁作业防止身体伤害；

8. 清洁下水管井等密闭管井防止缺氧和中毒；

9. 在工程现场工作时防止意外事故发生（如：坠物、扎脚等）

10. 防止工作现场因产生噪音、污染、有害气体等对身体的伤害；

11. 防止在保洁工作时触电（如：清洁开关面板、插座、灯罩等）；

12. 高空通道使用护栏防止坠下。

l 保安类

1. 训练时防止身体伤害；

2. 与顾客、外来人员等发生肢体接触时防止身体伤害；

3. 恶劣天气情况下执勤防止身体伤害（如：酷暑、寒冬、雷电、台风等天气）；

4. 搬运物件过程防止身体伤害；

5. 在汽车道、车辆出入口执勤防止身体伤害；

6. 使用防卫武器时防止伤及别人和自己；

7. 进行意外抢险工作时防止身体伤害（如：灭火、制止罪犯等）；

8. 使用巡逻车辆时防止意外发生（如：自行车、摩托车、电瓶车等）。

9. 在工程现场工作时防止意外事故发生（如：坠物、扎脚等）；

10. 车场岗位穿着反光衣。

l 维修类

1. 特种作业时防止意外事故发生（如：电焊、气割等）；

2. 使用作业工具防止被刺伤、割伤、擦伤；（如：刀、铁锤、砂轮机等）

3. 高空及离开地面作业时防止坠下（如：更换楼顶灯、路灯等）；

4. 检修电器、机械设备时防止身体伤害；

5. 防止劳动防护用具破损失效；

6. 恶劣天气情况下作业防止身体伤害；

7. 搬运物件过程防止身体伤害；

8. 在无通风情况的密闭管井中作业防止缺氧和中毒。

9. 在工程现场工作时防止意外事故发生（如：坠物、扎脚等）

二、消防管理类

1、 家庭类 ：煲汤等忘记关火、燃放爆竹、烟头乱扔、阳台堆放易燃杂物等、儿童玩火、煤气泄漏、住户装修没有配置灭火器。

2、 电气类：电气线路短路、电气设备过载、补偿电容起火、使用电焊时没有在附近配置灭火器。

3、 设备类：发电机柴油箱没有接地、设备房有易燃易爆物品、消防报警系统故障。

4、 其他类：消防栓等设施完好性、灭火器配置情况、室外煤气泄漏、灭火方法不正确、氧气乙炔瓶间隔距离不够、小区内山体公园没有设置消防水

和报警装置。

三、车辆管理类

1、 停车场设施：道闸（失灵、误操作、无防砸车装置）、出入口活动地桩（没有设置、没有使用、地桩上无反光纸或反光漆、地桩强度不够）、车

场周边没有防止强撞装置和没有形成闭环、交通设施（反光镜、减速坡）设置不够或不合理、刷卡设备位置设置不合理、车库出入口排水沟雨篦子不

牢固、露天车场出入口没有制作雨雪棚、车库上端管道滴水、渗水到车场。

2、 车辆交通标识：路口配置禁停、限速、限高、导向、分道行驶、人车分行、禁止尾随、转向、价格公示标志、障碍物使用反光标识、车场内雨水

管的保护、车辆流向设置不合理性。

3、 车位：车位位置设置不合理、倒车架位置、车位设置编号、车位朝向影响住户、小车位没有标识。

4、 人员操作：安全员指挥不当、车辆进出没有检查（进入车辆车况检查、进入危险品、外出可疑物品、无牌车辆进入）。

5、 车辆停放：占道停放、跨位停放、占位停放。

6、 停车场环境：车场灯光太暗、入口光线太强影响司机视线。

7、 车辆防盗：收发卡、收发票管理、车辆出入口岗流程合理（验卡票后放车）。

四、公共区域安全类

1、 各类安全提示标识；

2、 路灯/草坪灯柱松动、路灯/草坪灯罩松动或破裂、电线裸露；

3、 井盖、地面不平或易滑地面、不合适的路障；

4、 娱乐设施松动、娱乐设施尖角或局部变形、休闲椅凳松动或尖角；

5、 公共场地临时施工防护、工具/资料等高空搬运、不适当的楼梯扶手或护栏、公共场所照明度；

6、 工具、资料等高空坠落、阳台花盆等物品坠落、病虫害枝、枯枝等意外坠落伤人、带刺绿化植物对人员的伤害、植物发出的气体对人体造成不良

感受、特殊季节的台风、暴雨引起的物品坠落等；

7、 电梯轿厢安全呼救按钮、轿厢照明、电梯困人、电梯保养或维修时的防护栏及提示标识；

8、 水景区域救生圈、水池边缘/池壁设置防滑、防护栏、召援电话、水景灯使用安全电压、防水性。

五、泳池安全类

1、 安全提示标识包含禁止有心脏病、酒后、有传染病的人员游泳的标识等；

2、 易滑地面、泳池公共照明度包含池底照明、池底照明防水性；

3、 泳池池水清晰度及酸碱度、水质符合国家规定；

4、 救生员责任心、泳池池底及池边设施尖角、泳池吸管及吸杆摆放位置不适当、冲凉房易滑地面、喷淋头牢固性、冲凉房灯罩松脱；

5、 使用人员必须有健康证、泳池按规范配置浸脚池、喷洒装置、四周封闭；

6、 严禁跳水、追打、深水区与浅水区、水深、救生圈、救生杆、救生员占比、救生员的了望台设置能有效观察泳池情况。

六、治安类

（一）入室盗窃

1. 作案人员：（窃贼可能利用各种身份进行伪装）

1) 住宅区内：租户；家政；装修；无业人员；内盗。

2) 住宅区外：废品收购；维修人员；访客。

2. 作案工具：扳手；钳子；铁棍或无作案工具。

3. 作案方式：踩点；潜伏；实施；潜逃。

4. 作案时间：家中无人；夜晚睡觉。

5. 盗窃物品：现金、首饰等贵重物品；家具、电器。

6. 安全死角：

1) 房屋本体：屋面；阳台；窗台；空调架；空置房。

2) 公共区域：管道井；乔灌木树丛；消防楼道；设备机房。

7. 防范措施：

l 人防：人员、物品的进出登记；巡逻路线、周期；防范技能；责任心。

l 物防：围墙；入户门、窗；防盗门、窗花；保险柜。

l 技防：闭路电视；室内、外红外报警；智能门禁。

l 其他：安全宣传。

8. 补救措施：报警；保护现场；安全宣传；消除隐患。

9. 提示：

（1) 对装修、维修、家政、经商、送货、访客、废品收购等外来人员，确认身份后进行登记管理，有条件的情况下凭出入牌进出；

（2) 保安员尽量多的记忆住户情况；

（3) 家具、电器、施工工具等大件物品进行进出登记；

（4) 建立、更新租户档案；

（5) 对装修人员留宿进行管理；

（6) 巡逻路线要覆盖治安死角，巡逻频度根据危险程度明确；

（7) 制定入室盗窃应急预案，进行岗位协防演练；

（8) 消除脱岗、睡觉等现象；

（9) 巡逻路线、开门密码、住户资料等注意保密；

（10) 非主要路口封闭或定时开放；

（11) 管道井、天面等死角尽量封闭；

（12) 提醒住户采取家庭防盗措施，如安装防盗门、窗花、妥善保管家中财物；

（13) 夜晚巡逻提醒住户关窗；

（14) 防止尾随；

（15) 定期检查智能化设施运行状况，发现问题及时维修；

（16) 提醒住户正确使用家庭红外报警；

（17) 发生盗窃，注意保护盗窃现场的痕迹和证据。

（二）公共设施盗窃

1. 作案人员：装修；废品收购；假冒身份。

2. 作案方式：踩点；实施；潜逃。

3. 盗窃物品：

1) 公共设施：金属器件；电气器、配件；小型雕塑；名贵花草。

2) 别人物品：晾晒衣物；临时放置的物品。

4. 防范措施：

1) 人防：小区出入路口；巡逻路线、周期；责任心（睡觉、脱岗）。

2) 物防：围墙；路桩。

3) 技防：闭路电视；智能门禁。

4) 其他：安全宣传。

5. 补救措施：报警；保护现场；安全宣传；消除隐患。

6. 提示：

（1) 明确公共区域的保护对象；

（2) 保护对象的附近有无监控设施；

（3) 公共区域巡逻路线覆盖保护对象；

（4) 签到点、巡逻频次根据危险等级设置；

（5) 路口岗位对进出物品进行检查；

（6) 人流出入口可考虑加路桩限制人力车通行。

（三）抢劫

1. 作案人员：无业人员；假冒身份。

2. 作案方式：踩点；实施；潜逃。

3. 作案工具：摩托车或无作案工具。

4. 治安死角：偏僻路口、道路；室内。

5. 防范措施：

1) 人防：进、出登记；巡逻路线、周期；防范技能。

2) 技防：室内对讲。

3) 其他：安全宣传。

6. 补救措施：报警；保护现场；安全宣传；消除隐患。

7. 提示：

（1) 采取公告、警示牌、宣传手册等加强宣传；

（2) 注意观察可疑人员；

（3) 限制无牌摩托车进入小区。

（四）肢体冲突

1. 通常情况：其别人员和保安员肢体冲突；其别人员之间肢体冲突。

2. 提示：

（1) 肢体冲突的诱因有醉酒、积怨、情绪激动等；

（2) 和顾客频繁接触的岗位安排有沟通技巧的安全员；

（3) 制订肢体冲突应急预案（消除误解；保持克制；劝阻隔离；多岗协同；回避危险等）；

（4) 对进出小区的各类人员一视同仁；

（5) 控制事态，及时报警；

（6) 可能出现争执时，要主动回避。