ISO14001环境审核指南的通用原则,ISO14001环境审核指南审核程序

ISO14001环境审核指南的通用原则

ISO14001环境审核指南的通用原则

一、房产开发面临的形势和特点

随着国民经济的不断增长，消费者消费水平的日益提高，房地产开发业面临巨大的商机，特别是住宅建设篷勃发展。可是面临的问题却也许多：1）可供开发的用地资源减少；2）房地产企业面临重新整合、兼并、重新洗牌的局面；3）更大的（地区性、区域性）房地产巨头（包含国内、国际）将进入相对来讲利润率较高的这一市场。

由于资源减少、内部整合、竞争加大，许多房地产企业为抢占市场，便盲目开发，造成了许多的闲置楼盘、"烂尾楼"。房地产企业怎样生存和发展？除了资金、设备等硬件外，更重要的还是靠管理、靠选择最优的供方。提供最满意的服务和对过程的合理控制，通过管理逐步地降低我们的不合格率，最终目的是通过有效的管理提供既成本低又服务好的房产给顾客。

房产开发业属服务业，它不是什么都能做的公司，也就是说不象制造业或其他行业有很强的技术性，有许多工作能够由专业的公司来替它做。例如：策划、地质勘探、设计、监理、施工、销售、物业管理等。因此，对于房产开发公司而言，决策和管理是它最重要的2个环节，做好开发的相关决策，管理好每一环节包含对供方的管理。管理决定企业的盈亏，管理得好，不仅能创造可观的利润，还能永续生存和发展下去。

二、推行ISO9001的好处

国际上最通用是ISO9001，它要求对所有直接或间接与质量相关的因素均加以控制，要求做到说、写、做一致，假如企业把自己好的经验写成规范化的文件，其次严格按照文件去执行，又有多少不合格产生呢？（包含操作上的不合格、房屋不合格、服务不合格等）

假如我们照ISO9001的标准运行下去，对内：我们就能够强化自身的管理，提高员工的质量意识；对外：能够加强市场竞争力，给顾客以信心。

通过ISO9001认证并不代表质量马上就能提高，一切都会好起来，它必须在已建立的这套国际质量管理的基础上，不断循环运行下去，并且还要结合企业自身情况做到合理运行，才能达到以上的这些好处。现在，谈谈企业推行ISO9001过程中的几个重点问题。

三、 推行ISO9001的重点

（一） 把顾客放在首位：作为服务业，最重要的是顾客的满意程度，有了他们，企业才有生存和发展的可能。因此我们在推行ISO9001时，一切活动的目的都要围绕顾客满意而进行。

1、 制定方针时，要考虑顾客满意；

2、 制定目标时，要有顾客满意的具体数值；

3、 以任何企业自己认为合适的方式向员工宣传：顾客满意的重要性，员工自己的工作对顾客满意有多大的作用；

4、 定期测评顾客对本企业的满意程度，如未达标，应制定相应的措施整改；

5、 重视顾客反馈，包含意见或抱怨，作业企业改进的依据。

6、 与顾客有关的合同签订前，要进行充分的评审，以确保企业有能力满足顾客要求。

为此，我们可建立相应的文件，如：质量方针、质量目标、顾客满意度测量程序、顾客沟通管理程序、合同评审程序等等。

（二） 识别房产开发业关键点

1、规划和策划：做好开发规划，定出欲开发地块的目标后，再进行策划。策划可请专业的策划公司进行，考察开发地块周围的情况，包含交通状况、人群结构、消费能力、开发潜值等。通过评审后，制定开发计划，明确开发进度、开发项目人员的职责、应遵循的法规、所需的资源等。以上规划一旦被批准，一旦被批准则作为整个房地产开发的基础。

该环节是所有开发活动的基础，因此在决策上要把好关。对它的控制可建立相关合理可操作性的文件，进行人员资格认可，把好评审观等等。

2、对供方的管理：对策划公司、勘探机构、设计院、监理、施工单位、销售公司、物业公司等，由于他们专业的公司，房产开发公司对他们的控制主要可通过如下途径进行：通过招标或其他方式选择最佳的供方进行合作，合作过程中进行充分的沟通，提供详细的资料，进行严格的审查和检验，订立合同等。

按照标准的要求，可制定相关文件：如招标管理、监视和测量管理、开发过程控制、合同等，对与相关供方的沟通应留下记录。对管理供方的人员要规定资格要求。

3、工程质量监控：房地产开展发虽没有直接建筑的权力，外包给建筑公司进行施工，但不能免除企业提供合格产品给顾客的责任。因此房地产开发企业应在其施工过程的适当阶段进行质量监控，包含派监理公司进行日常监理，派公司质量部人员在基础部分、每层结构完成、主体封顶、竣工各阶段进行检验或验收。监控主要包含对其检验报告的审核，对施工进度的审核，要非常严格，不能马虎。

按照标准的要求，应建立一系列相关文件，以规定对质量监控的相关要求。并对负责质量监控的人员的资格进行认定。监控的记录要保留等等。

质量监控管理得好，是提供顾客好产品的关键，否则就会降低信誉，造成不可估量的损失。

例：上海某房产开发公司开发的一幢小高层，顾客住进去没多久就出现墙体下陷现象，后来媒体曝光，房产公司也赔了不少钱，上海许多人也知道了这件事。。。究其原因，可能在勘探上出现对承载力量的误探外，还有可能是设计上出现问题，但最大可能是在质量监控上出现问题----例如可能有不合格资料进场，现在建筑业大多存在1个问题: 水泥安定性的检测报告通常要10天才能出来，但施工单位为赶工期，往往不等报告出来，就提前使用了，造成房屋质量问题，这就必须开发公司在审核上严把关。开发公司应该在所有基础-主体-竣工的每一环节上做好质量监控工作。

因此说在以上的关键控制点上，企业千万不能马虎，要建立合理而又完善的文件体系，要明确人员的职责与权限，还要指派合格的人员上岗，适当阶段要进行严格的检验和评审，使用的相关设备/监测器具要确保是适宜的。

（三） 注意要符合法律法规等相关规定

符合法律法规和其他相关要求的规定，是企业永续经营的基础。因此，任何情况下，无论何企业，都不能违反法律法规要求。对于这点，企业应广泛宣传给员工，让其明白在其工作中时刻牢记遵守法律法规的重要性。

房地产开发业共分一级、二级、三级、四级、临时资质，并有各自的法定开发范围。企业应根据自己的具体情况申请认证范围。

对于国家和地方法规的了解，要随时掌握和更新，例如：要求房产开发公司必须和物业管理脱钩的不要自行进行物业管理，要求招标要公开公平公正的就不要私下议标。在与计委、土地局、人防办、消防部门、自来水、供电局、开发办等相关部门的沟通方面，要严格按程序办事。

（四） 文件方面

房地产开发业属服务业，在推行ISO9001时较之制造业有许多的灵活性，要根据企业具体情况具体分析，不要死搬标准。房地产开发业可除标准中要求的六个程序文件必须建立以外（文件控制、质量记录控制、内审管理、不合格控制、纠正措施、预防措施），其余的能够用流程图、表格或其他任何形式来表述。若要建立程序文件，则可建立如下：房产开发策划、教育培训、设施设备管理、房地产规划管理、招标管理、供方控制、房产租售管理、房产开发过程管理、顾客沟通和满意度测量、监视和测量设备管理、数据统计分析等。

除此之外，还能够建立一些可操作性的指导性文件或规范等来补充程序文件的不足。如：所有委托供方进行操作的过程，均能够合同或指导性文件来加以控制。

房产开发公司，对新楼盘的开发，通常体现在开发策划上。具体设计通常由施工总承包商外包给设计院执行，对于7.3的条款，开发公司适用7.3.1，可形成房产开发策划程序，其余均外包，用相应的规范约束外包单位就能够了，不一定形成设计和开发的程序文件。除非一些高级别的开发公司，自已有设计资质自行设计的，则适合形成设计和开发程序文件。

开发公司通常没有顾客财产，能够删减7.5.4的要求。

ISO14001环境审核指南审核程序

ISO14001环境审核指南--审核程序

引 言

各类组织都可能有证实环境责任的必须。环境管理体系(EMS)〖注〗概念和相应的环境审核实践，为满足这一必须提供了一种途径。建立这些体系，旨在协助组织制定并持续满足其环境方针、目标、标准和其他要求。

本标准提供了进行ＥＭＳ审核的程序，它对实施ＥＭＳ的各种类型和规模的组织都是适用的。

注：ＥＭＳ是英文environmental management system（环境管理体系）的缩写。以下直接采用时，不再加注。　中华人民共和国国家标准环境审核指南审核程序环境管理体系审核Guidelines for environmental auditing-Audit proCEdures－Auditing of environmental management systems　

1 范围本标准规定了一套用于计划和实施EMS审核的程序，以判定体系是否符合EMS审核准则。

2 引用标准 本标准引用下列标准的有关条款。本标准发布时，这些引用标准均为有效版本。所有标准都将修订，因此，鼓励依据GB/T24001达成协议的各方尽可能采用下列标准的最新版本。IEC和ISO成员均持有现行有效的国际标准。GB/T 24001--1996环境管理体系规范及使用指南GB/T 24010--1996环境审核指南 通用原则GB/T 24012--1996环境审核指南环境审核员资格要求

3 定义 GB/T 24010和GB/T 24001中的定义与下列定义均适用于本标准。注：关于环境管理的术语与定义在ISO l4050中给出。

3.1 环境管理体系environmental management system 整个管理体系的1个组成部分，包含为制定、实施、实现、评审和保持环境方针所需的组织机构、计划活动、职责、惯例、程序、过程和资源（GB/T 24001-1996）。

3.2 环境管理体系审核environmental management system audit 客观地获取审核证据并予以评价，以判断1个组织的环境管理体系是否符合所规定的环境管理体系审核准则的1个以文件支持的系统化验证过程，包含将这一过程的结果呈报委托方。

3.3 环境管理体系审核准则environmental management system audit criteria 审核员用于作为参照，与所收集到的关于该组织环境管理体系审核证据进行比较的方针、惯例、程序或要求，如GB/T 24001中提到的要求，以以及他适用的环境管理体系要求。

4 ＥＭＳ审核的目的、作用与职责

4.1 审核目的 每一次ＥＭＳ审核都应明确其目的，审核目的典型实例如下：

(a) 对照EMS审核准则，明确受审核方ＥＭＳ的符合情况；

(b) 判定受审核方的ＥＭＳ是否得到了妥善的实施与保持；

(c) 明确受审核方ＥＭＳ中可予改进的领域；

(d) 对内部管理评审在确保ＥＭＳ持续适用性和有效性方面效能的评估；

(e) 对1个有意与之建立合同关系的组织（如1个可能成为供方的组织，或合资经营伙伴）的EMS进行评价。

4.2 作用、职责与活动

4.2.1 审核组长 审核组长的职责是确保审核根据委托方认可的审核范围和计划有效地实施与完成。除此之外，审核组长的职责与活动还应包含：

(a) 与委托方（必要时并与受审核方）商定审核准则和范围；

(b) 获取实现审核目的所需的背景资料，如受审核方的活动、产品、服务、工作现场及周围环境的具体情况、此前审核的详情等；

(c) 判定GB/T 24010中规定的环境审核要求是否得到了满足；

(d) 组建审核组。在人员的选用上，应对可能存在的利害关系予以考虑。其最后组成应与委托方达成一致；

(e) 根据GB/T 24010和GB/T 24011两个指南指导审核组的活动；

(f) 制定审核计划，必要时应与委托方、受审核方和审核组成员进行磋商；

(g) 将最终审核计划传达到审核组、委托方和受审核方；

(h) 协调工作文件和详细程序的准备，并下达审核组；

(i) 设法解决审核中出现的问题；

(j) 当审核目的无法实现时予以确认，并向委托方和受审核方通报原因；

(k) 在审核期间以及前后代表审核组与受审核方进行商谈；

(l) 及时向受审核方通知关于严重不符合的审核发现；

(m) 在审核计划规定的时间内向委托方清晰明确地通报审核情况；

(n) 若审核范围内有所约定，则对ＥＭＳ的改进提出建议。

4.2.2 审核员 审核员的职责和活动应包含：

(a) 根据审核组长的指导，支持审核组长开展工作；

(b) 在审核范围内客观地、高效地、富于成果地计划与开展指定的工作；

(c) 充分收集与分析有关的审核证据以明确审核发现，并进而作出关于EMS的审核结论；

(d) 在审核组长的指导下准备工作文件；

(e) 将个人审核发现形成文件；

(f) 保管好与审核有关的文件，如有要求应予归还；

(g) 协助编写审核报告。

4.2.3 审核组 审核组的组建应保证其具备实施审核的全面经验与技能，除此之外还应考虑以下问题：

(a) 对审核员的资格要求，例如GB/T 24012中所规定的要求；

(b) 有待审核的组织、过程、活动或职能的类型；

(c) 人数，小组成员的语言能力和技能；

(d) 小组成员与受审核方之间可能存在的利害关系；

(e) 委托方、认证与认可机构的要求。 审核组中可包含技术专家，除此之外，当委托方、受审核方和审核组长一致同意时，还可包含见习审核员。

4.2.4 委托方 委托方的责任和活动应包含：

(a) 决定是否必须进行审核；

(b) 与受审核方接触以取得后者的充分合作，而后启动审核；

(c) 明确审核目的；

(d) 遴选审核组长或审核机构，必要时对审核组的组成予以审批；

(e) 提供开展审核所需的权限与资源；

(f) 与审核组长商定审核范围；

(h) 认可ＥＭＳ审核准则；

(i) 批准审核计划；

(j) 接受审核报告并决定其分发范围。

4.2.5 受审核方 受审核方的责任和活动应包含：

(a) 必要时向员工传达审核的目的与范围;

(b) 向审核组提供所需的设施以保证审核的有效进行；

(c) 选派负责并胜任的人员配合审核组的工作，担任现场向导，并保证审核组了解卫生、安全以及他有关要求；

(d) 应审核员的要求，为他们提供调查了解设施、员工、有关信息和记录的便利；

(e) 协助审核员实现审核目的；

(f) 除非委托方特别禁止，可得到一份审核报告的副本。

5 审核

5.1 启动审核

5.1.1 审核范围 审核范围规定了接受审核的内容和区域，包含实际位置，或组织的活动及报告方式等。审核范围是由委托方和审核组长决定的。在决定审核范围时，通常还应征求受审核方的意见。审核范围决定后，如需进行更改，须由委托方和审核组长共同认可。供审核使用的资源应能满足审核范围的必须。

5.1.2 文件预审 在审核过程开始时，审核组长应审阅该组织的文件，如环境方针陈述、实施方案、记录或为实现EMS要求所编制的手册。其间应充分利用关于被审核组织的背景资料。假如认为用于实施审核的文件不够充足，应通知委托方。在得到委托方的进1步指示以前，不应再进而消耗资源。

5.2 审核准备

5.2.1 审核计划 审核计划的制定，应保证其灵活性，使之能根据审核中得到的信息调整重点，并保证资源的有效利用。视情况必须，计划应包含：

(a) 审核目的与范围；

(b) 审核准则；

(c) 受审核方有待审核的建制单位和职能部门名称；

(d) 受审核方组织中对其EMS负有直接重大责任的职能部门和（或）人员名单；

(e) 明确受审核方EMS中应予重点审核的要素；

(f) 对受审核方EMS中有待审核的要素的审核程序；

(g) 审核的工作语言和报告语言；

(h) 引用文件清单；

(i) 主要审核活动的预定时间和起止日期：

(j) 进行审核的日期和地点；

(k) 审核组成员名单；

(l) 与受审核方管理者举行会议的日程表；

(m) 保密要求；

(n) 报告的内容和格式，审核报告的预计签发和分发日期；

(o) 文件留存要求。 应将审核计划传达委托方、审核员和受审核方，并由委托方审阅批准。假如受审核方对审核计划中的任何内容有异议，应通知审核组长。应在实施审核以前在审核组长、受审核方和委托方之间进行磋商解决分歧。对审核计划的任何改动均应在开始审核前或审核过程中取得所涉及的各方的同意。

5.2.2 审核组任务分配 应根据必须，对每个审核组成员落实其负责审核的具体EMS要素、职能或活动，并指示其所应遵循的审核程序。任务的分配应由审核组长与所涉及的审核组成员共同商定。在审核期间，为了更好地实现审核目的，审核组长可对任务分配作出变更。

5.2.3 工作文件 为便利审核工作的开展，所须提供的工作文件可包含：

(a) 记录审核证据和审核发现的表格文件；

(b) 用于评价ＥＭＳ要素的程序和检查清单；

(c) 会议记录。 工作文件至少应保留到审核结束；审核组成员应保护好机密信息和产权信息。

5.3 审核的实施

5.3.1 首次会议 应召集首次会议，其目的是：

(a) 向受审核方管理者介绍审核组成员；

(b) 确认审核范围、目的和计划，共同认可审核进度表；

(c) 简要介绍审核中采用的方法和程序；

(d) 在审核组和受审核方之间建立正式联络渠道；

(e) 确认已具备审核组所需的资源与设备；

(f) 确认末次会议的日期和时间；

(g) 促进受审核方的参与；

(h) 对审核组现场安全和应急程序的审查。

5.3.2 收集审核证据 应收集充足的证据，以便判定受审核方的ＥＭＳ是否合乎ＥＭＳ审核准则。应通过面谈，文件审阅和对活动与状况的观察来收集证据。应对不符合EMS审核准则的表现（行为）作出记录。应利用从独立来源（如观察、记录和现有的测试结果等）取得的支持信息，对来自面谈的信息加以验证。无法验证的信息应予标明。审查组应对受审核方EMS活动中采样方案的根据和确保采样与测量过程有效质量控制的程序进行审查。

5.3.3 审核发现 审核组应对所有审核证据进行评审，以明确EMS在什么方面不符合审核准则。应确保将关于不符合的审核发现清晰、明确地形成文件，并以审核证据作为依据。应与受审核方的有关负责人共同评议审核发现，以确认所有造成不符合的事实基础。注:在商定的范围内,也可将关于符合的审核发现详细载入文件，但应注意避免绝对保证的含意。

5.3.4 末次会议 在收集证据阶段结束之后，编写审核报告以前，审核组应与受审核方的管理者和受审核部门的负责人举行会议，其主要目的是向受审核方介绍审核发现，能使他们清楚地理解和认识审核发现的事实根据。假如可能，应在审核组长签发报告以前解决意见分歧。关于审核发现的重要性和措辞的最终决定权属于审核组长，无论委托方和受审核方是否持有异议。

5.3.5 审核报告与文件留存

5.3.5.1 审核报告的编写 审核报告是在审核组长指导下编写的，审核组长对审核报告的准确性和完备性负责。审核报告涉及的项目应为审核计划中所明确的。假如编写过程中希望加以变动，应取得有关各方的一致同意。

5.3.5.2 报告内容 审核报告应由审核组长标明签发日期并署名，审核报告应包含审核发现或其概要，并辅以支持证据。根据审核组长和委托方的协议，报告中还可包含不列内容：

(a) 受审核方和委托方的名称；

(b) 商定的审核目标、范围和计划；

(c) 商定的审核准则，包含审核中引用文件的清单；

(d) 审核持续的时间和进行审核的日期；

(e) 参与审核的受审核方代表名单；

(f) 审核组成员名单；

(g) 对报告内容保密性质的声明；

(h) 审核报告分发单位名单；

(i) 关于审核过程的简要说明，包含所遇到的障碍；

(j) 审核结论，如 --ＥＭＳ对符合ＥＭＳ审核准则的符合情况；--体系是否得到了正确的实施和保持；--内部管理评审过程是否足以确保ＥＭＳ的持续适用性与有效性。

5.3.5.3 报告的分发 审核报告由审核组长提交委托方。分发范围由委托方根据审核计划决定。除非委托方特别禁止，受审核方应收到一份审核报告的副本。向受审核组织外分发须取得它的同意。委托方对审核报告拥有独家所有权，审核员和收到审核报告的其他各方都应注意保守机密。审核报告应根据审核计划在约定时限内签发。如不能按时签发，须事先将延误的原因通知委托方和受审核方，并明确新的签发日期。

5.3.5.4 文件留存 与审核有关的所有的工作文件和草稿以及最终报告都应根据委托方、审核组长和受审核方间的协议以及他有关要求予以留存。