陕西省物业资质政策(陕西省物业服务管理实施办法)

西安市城市住宅小区物业管理暂行规定

第一条　为了加强本市城市住宅小区物业管理，保障住宅小区房屋和公用设施的正常使用，保护房屋所有人和使用人的合法权益，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本暂行规定。第二条　本规定适用于本市城市规划区内有多个产权人的城市住宅小区的物业管理。第三条　本规定所称城市住宅小区物业管理，是指对城市住宅小区内的房屋及其设备、公用设施、绿化、环境卫生、公共秩序等事项进行专业化有偿维护、修缮与整治的管理。第四条　西安市房地产管理局是本市城市住宅小区物业管理的行业管理部门。第五条　有多个产权人的城市住宅小区实行物业管理，应当成立城市住宅小区物业管理委员会(以下简称管委会)，负责该小区的物业管理工作。

单一产权的城市住宅小区，其管理可由产权人自行决定。第六条　管委会是代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人合法权益的群众性自治组织。

管委会在市房地产管理部门主持下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举产生。管委会由主任委员、副主任委员和委员若干人组成，管委会每届任期三年，委员可以连选连任。第七条　管委会进行物业管理工作，应接受政府有关管理部门和所在街道办事处的指导和监督。

居(家)委会应支持、协助管委会做好物业管理工作。第八条　管委会应将物业管理的具体事务，委托物业管理公司实施管理。第九条　管委会召开会议时，可以邀请政府有关管理部门、街道办事处、公安派出所以及居民委员会等单位参加会议。第十条　管委会应订立章程，其主要内容应包括：

(一)管委会的名称、地址；

(二)管委会的组成人员；

(三)管委会的主要任务及任期工作目标；

(四)管委会的例会制度及议事规则；

(五)管委会委员的职责分工；

(六)其他事项。第十一条　管委会行使下列职权：

(一)召集和主持产权人和使用人大会；

(二)审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；

(三)采取公开招标或其他方式，聘请物业管理公司对本住宅小区进行物业管理，并与其签订委托管理合同；

(四)审议物业管理公司制订的对本住宅小区的年度管理计划、住宅小区配套工程和重大的维修工程项目；

(五)对物业管理公司管理本住宅小区进行监督。第十二条　住宅小区房地产产权人和使用人可以向管委会提出对小区管理工作的意见和建议。对所提出的意见和建议，管委会应当及时处理、解决。第十三条　依法登记注册的物业管理公司，必须持有市房地产管理部门核发的《物业管理资质证书》，方可从事城市住宅小区物业管理业务。第十四条　物业管理公司对城市住宅小区进行物业管理，主要包括下列项目：

(一)房屋的使用、维修、养护；

(二)消防、电梯、机电设备、路灯、楼梯间、自行车棚、绿化地、上下水管道、道路、停车场等共用设施的使用、维修、养护和管理；

(三)环境卫生；

(四)公共秩序；

(五)市房地产管理部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。第十五条　物业管理公司应按照服务项目对住宅小区的房地产产权人或使用人收取服务费。

服务项目全市实行统一的收费标准。其项目收费标准，由市物价管理部门制定。第十六条　物业管理公司实施管理，未能达到房地产管理部门和委托管理合同规定的要求或违反其规定的，管委会可以终止合同。

因管理、维修、养护不善造成损失的，物业管理公司应当按照合同规定赔偿损失。第十七条　开发建设单位在移交住宅小区时，应当向管委会移交下列工程建设资料：

(一)住宅小区规划图、竣工总平面图；

(二)单体建筑、结构、设备竣工图；

(三)地下管网竣工图。第十八条　新建的多个产权人的住宅小区交付使用前，开发单位应向市房地产管理部门提出使用申请，经许可后，方可正式交付使用。第十九条　新建的多个产权人的住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。

住宅小区管委会成立后，应当选择物业管理公司实施物业管理。第二十条　委托管理合同应当包括下列内容：

(一)管理项目；

(二)管理内容及要求；

(三)管理费用；

(四)双方权利和义务；

(五)合同期限；

(六)违约责任。

陕西省物业服务管理条例(2021修订)

第一章　总 则第一条　为了构建党建引领社区治理框架下的物业服务管理体系，促进和谐社区建设，规范物业服务管理活动，维护业主和物业服务人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。第二条　本条例适用于本省行政区域内的物业服务管理及其监督管理活动。第三条　本条例所称物业服务管理，是指业主选聘物业服务人按照物业服务合同约定，在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等服务的活动。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第四条　本省将物业服务管理纳入社区治理体系，遵循党的领导、政府主导、社区协管、业主自治、各方参与、协商共建、科技支撑的工作原则。第五条　充分发挥基层党组织领导作用，街道、乡（镇）党的基层委员会根据《中国共产党章程》的规定，在社区、业主委员会、物业管理委员会和物业服务人中，设立党的基层组织，开展党的活动。加强社区党组织、居民委员会、村民委员会对业主委员会、物业管理委员会和物业服务人的指导和监督。建立健全社区党组织领导下的居民委员会、村民委员会、业主委员会、物业管理委员会和物业服务人等共同参与的议事协调机制，引领保障物业服务管理活动依法有序进行。第六条　省人民政府住房和城乡建设主管部门负责全省物业服务管理活动的监督管理工作，具体履行下列职责：

（一）宣传贯彻物业服务管理相关法律、法规和政策，依法制定本省物业服务管理相关政策并组织实施；

（二）指导和监督设区的市、县（市、区）住房和城乡建设主管部门开展物业服务管理工作；

（三）负责全省维修资金管理工作的指导和监督；

（四）制定临时管理规约、管理规约、业主大会筹备组产生运行办法、首次业主大会表决规则、业主大会议事规则、业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会选举办法、物业服务合同等示范文本和物业服务指导标准；

（五）建立健全业主委员会、物业管理委员会成员和物业服务工作人员培训制度；

（六）建立健全物业服务管理公共服务平台，并及时建立开通全省通用的业主决策网络信息系统；

（七）指导物业服务行业协会制定和实施自律性规范；

（八）实施物业服务管理方面的其他监督管理职责。

设区的市、县（市、区）住房和城乡建设主管部门履行下列职责：

（一）宣传贯彻执行物业服务管理相关法律、法规、政策和制度；

（二）监督管理辖区内物业服务人及其从业人员；

（三）指导、监督辖区内维修资金的筹集、管理和使用；

（四）组织对辖区内业主委员会、物业管理委员会成员和物业服务工作人员开展培训；

（五）指导街道办事处或者乡（镇）人民政府实施与物业服务管理相关的工作；

（六）监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督检查建筑装饰装修等活动；

（七）指导、监督辖区内的物业服务行业协会依法开展活动；

（八）落实物业服务管理方面的其他监督管理职责。第七条　县级以上人民政府有关部门应当按照各自职责，做好物业服务区域内的相关监督管理工作：

（一）发展改革部门会同住房和城乡建设部门、市场监督管理部门负责实行政府指导价的物业服务收费政策的制定；

（二）公安机关负责监督检查治安管理等相关工作；

（三）民政部门负责指导社区居民委员会、村民委员会发挥对业主大会、业主委员会、物业管理委员会和物业服务人的指导和监督作用；

（四）应急管理部门负责消防和其他应急救援工作，消防救援机构负责具体实施；

（五）卫生健康部门负责突发公共卫生事件的预防和应对处置；

（六）自然资源部门负责对违反规划建筑的认定；

（七）生态环境部门负责监督检查污染环境的行为；

（八）城市管理综合执法部门负责依法查处违规搭建，损坏绿地，任意涂写刻画、贴挂广告等影响城市市容环境的行为；

（九）市场监督管理部门负责监督检查价格公示、违规收费、特种设备安全、市场计量等行为；

（十）人民防空部门负责查处破坏、侵占人民防空工程设施的行为，监督检查使用单位履行人民防空工程设施维护管理责任；

（十一）水、电、气、暖、通信等公共服务监管部门负责做好相关监督检查工作；

（十二）其他有关部门按照各自职责，做好物业服务区域内的相关监督管理工作。

县级以上人民政府应当建立健全物业服务区域内违法行为投诉举报制度，并公布统一的投诉举报电话，依法及时处理物业服务区域内的相关违法行为。

西安市物业管理条例(2010修订)

第一章　总　则第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条　本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动，适用本条例。第三条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第四条　业主选聘物业服务企业坚持公开、公平、公正的原则。鼓励物业服务企业采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。第五条　市房屋行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作。

区县物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

建设、规划、市政、民政、市容园林、公安、价格、工商等行政管理部门应当在各自职责范围内，做好物业管理活动的监督管理工作。第六条　街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。第七条　物业管理行业协会是物业服务行业自律组织，负责制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务行业科学、规范、和谐发展。第二章　前期物业管理第八条　前期物业管理是指业主或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。第九条　新建建设项目拟实行物业管理的，建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，持建设项目规划设计方案向物业所在地区县物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的申请。

区县物业管理行政主管部门应当自受理之日起30日内，在征求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府的意见后进行划分，并书面告知建设单位。第十条　划分物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体划分原则如下：

（一）物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定；

（二）分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的物业，共用主要配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域；

（三）不同物业管理区域地理上自然相连的，业主未入住前，经各自的建设单位同意，并已向房屋买受人明示，或业主入住后，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。

划分物业管理区域有争议的，由物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府确定。

本条例实施前已经实际形成的独立物业管理区域，不再重新划分。第十一条　建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，逐步采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

现售商品房出售前30日，预售商品房取得《商品房预售许可证》前，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式完成物业服务企业的选聘；投标人少于3个或者住宅规模不超过3万平方米的，经市物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第十二条　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第十三条　建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约自招投标结束之日起15日内向物业管理行政主管部门备案。建设单位应当将备案内容在销售场所向物业买受人明示，予以说明。

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。物业买受人在与建设单位签订买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。第十四条　前期物业服务合同可以约定附期限；期限未满，但业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第十五条　建设单位向物业服务企业移交物业时，应当办理书面移交手续，同时移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单；

（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）业主名册；

（六）物业管理必需的其他资料。

陕西省物业管理条例全文

　(2000年9月23日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过2004年8月3日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议修正2008年12月12日陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第五次会议修订)

陕西省人民代表大会常务委员会公告

〔十一届〕第九号

《陕西省物业管理条例》已于2008年12月12日经陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第五次会议通过，现予公布，自2009年5月1日起施行。

陕西省人民代表大会常务委员会

2008年12月12日

目录

第一章总则

第二章业主、业主大会及业主委员会

第一节业主大会筹备组

第二节业主大会

第三节业主委员会

第四节其他规定

第三章前期物业管理

第一节物业管理区域划分

第二节前期物业管理

第四章物业管理服务

第五章物业的使用和维护

第六章专项维修资金的使用和管理

第七章法律责任

第八章附则

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，创造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条本条例所称物业管理，是指业主以管理规约为基础，自行管理或者通过选聘物业服务企业，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条本条例适用于本省行政区域内的物业管理及其监督管理活动。

第四条物业管理实行业主自治、专业服务、公开公平、诚实信用的原则。

第五条省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。设区的市、县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上人民政府其他有关部门按照各自职责，做好物业管理活动的相关监督管理工作。

街道办事处、乡镇人民政府依法做好辖区内物业管理活动的监督管理工作。

第六条设区的市、县(市、区)人民政府和公有住房出售单位应当推进住房制度改革，对不符合物业管理条件的居住区进行治理，完善市政、公用和生活服务设施，使其达到实施物业管理的条件。

第二章业主、业主大会及业主委员会

第一节业主大会筹备组

第七条已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。

尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。

业主对物业共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由该物业管理区域内全体业主组成。

物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第九条物业管理区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：

(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上的;(二)首套房屋出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20%以上的。

第十条物业管理区域符合本条例第九条规定的，建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域内公告。建设单位未及时履行告知义务的，业主可以书面形式告知。

街道办事处、乡镇人民政府自收到书面告知三十日内，组织成立业主大会筹备组。县(市、区)物业管理行政主管部门应当予以指导。

街道办事处、乡镇人民政府未在规定期限内履行组织成立业主大会筹备组职责的，业主可以自行组织成立业主大会，按照本条例规定行使业主大会权利。

第十一条业主大会筹备组由五至九人组成，其中街道办事处或者乡镇人民政府工作人员一名，建设单位的代表一名，其余为业主代表。

业主大会筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府工作人员担任，业主代表由业主推选产生。

业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公告。

第十二条建设单位及其选聘的物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，提供物业管理区域内业主名单、房屋及其附属设施和相关场地的基本情况等文件资料，并在物业管理区域内提供相应的人力、场地支持。

第十三条业主大会筹备组履行下列职责：

(一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容;(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;(三)确认业主身份，制作业主名册，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;(四)拟定业主委员会选举办法;(五)提出业主委员会成员候选人名单;(六)承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。

业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前将前款第(一)项至第(五)项的内容在物业管理区域内公示。

第十四条业主大会筹备组应当自成立之日起六十日内，组织召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起，移交业主名册等有关资料，并终止活动。

业主大会筹备组工作所需经费，由建设单位承担。

第二节业主大会

第十五条下列事项由业主大会决定：

(一)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;(二)选举、更换业主委员会成员;(三)听取和通过业主委员会的工作报告;(四)选聘、解聘物业服务企业;(五)管理、使用和续筹专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)撤销业主委员会不适当的决定;(八)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会决定前款第(五)项、第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主委员会应当在业主大会作出决定之日起三日内，将决定事项在物业管理区域内公告，并以书面形式告知全体业主。

第十六条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主参加。

业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用集体讨论形式的，可以全体业主参加，也可以由业主推选业主代表参加;采用书面形式征求意见的，业主应当实名签署意见，并由业主委员会将征求意见的结果在物业管理区域内公示，业主有查阅相关资料的权利。

业主可以委托他人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，并载明委托事项。

业主大会会议表决采取记名投票的方式。

第十七条首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法进行表决，并选举产生业主委员会。

第十八条管理规约应当对业主合理使用专有部分的权利和义务，物业共有部分的使用、维修、养护、管理、收益办法，业主分担物业管理区域内的各类费用的方式，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会成员资格和人数以及任期等事项作出约定。

管理规约和业主大会议事规则不得违反法律、法规或者损害社会公共利益，其示 范文 本由省建设行政主管部门制定。

第十九条首次业主大会表决通过的管理规约和业主大会议事规则，应当自通过之日起十五日内，由业主委员会报物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案。

第二十条业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

有下列情况之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

(一)占总人数五分之一以上业主提议的;(二)发生突发事件需要及时处理的;(三)业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。

业主委员会应当在组织召开业主大会会议十五日前，将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项在物业管理区域内公告，并书面告知全体业主，但前款第(二)项情况除外。

第二十一条业主委员会不按规定履行组织召开业主大会会议职责的，业主可以请求物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府责令其限期组织召开;逾期仍未召集的，由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大会。

第二节业主委员会

第二十二条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主大会和业主监督。

业主委员会履行下列职责：

(一)执行业主大会的决定;(二)召集业主大会会议，报告物业服务合同的实施情况;(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(四)审核需要业主分摊的费用;(五)监督管理业主共有收益;(六)监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(七)监督管理规约、物业管理制度的遵守和执行;(八)调解物业使用纠纷;(九)业主大会赋予的其他职责。

第二十三条业主委员会由主任、副主任、委员以及候补委员组成。

业主委员会组成人数为单数，组成人员任期一般为三年，可以连选连任。

业主委员会组成人员的具体人数等事项由业主大会议事规则规定。

第二十四条业主委员会可以根据需要聘请专职工作人员，负责处理业主委员会日常事务。

业主委员会主任、副主任、委员的津贴和专职工作人员的薪酬，由业主大会决定。

第二十五条业主委员会组成人员实行差额选举，差额比例不得低于五分之一。

未当选业主委员会主任、副主任、委员的，按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。

第二十六条业主委员会组成人员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

(一)具有完全民事行为能力;(二)履行业主义务，未拖欠专项维修资金或者未违反物业服务合同恶意拖欠物业管理服务费;(三)本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域的物业服务企业任职;(四)遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有一定的公信力和组织能力;(五)具备必要的工作时间。

第二十七条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案。备案时应当提交以下材料：

(一)管理规约、业主大会议事规则;(二)业主大会的会议记录和会议决定;(三)业主委员会组成人员名单及其基本情况。

物业管理行政主管部门应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。

业主委员会收到备案回执后，应当将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域内公告。

备案事项发生变更时，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告原备案单位，并告知物业服务企业。

第二十八条业主委员会组成人员不得有下列行为：

(一)接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物;(二)承揽本物业管理区域物业服务企业的业务或者推荐他人到该企业工作;(三)接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。

第二十九条业主委员会组成人员有下列情形之一的，其业主委员会组成人员资格自行终止：

(一)本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的;(二)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;(三)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;(四)被判处刑罚的。

第三十条业主委员会组成人员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会组成人员资格终止：

(一)不履行业主委员会委员职责或者无故三次缺席业主委员会会议的;(二)不履行业主义务，不遵守管理规约，情节严重且拒不改正的;(三)违反本条例第二十八条规定的;(四)向业主大会或者业主委员会提出辞呈的;(五)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

第三十一条业主委员会主任资格终止的，由业主委员会组成人员推选一位副主任任主任;副主任资格终止的，由业主委员会组成人员从委员中推选副主任;委员资格终止的，由候补委员按照得票多少依次递补。业主委员会应当及时在物业管理区域内公告组成人员的变更情况。

业主委员会组成人员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的有关资料、印章等物品交回业主委员会。

第三十二条业主委员会会议由主任召集。主任因故不能履行职责时，由其委托的副主任召集;主任因丧失业主委员会成员资格不能履行职责时，由排序在先的副主任召集。

经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

第三十三条业主委员会会议应当有过半数有表决权的组成人员出席，作出决定须经有表决权的组成人员半数以上签名同意。

业主委员会应当在作出决定之日起三日内，将会议情况以及决定事项在物业管理区域内公告。

第三十四条业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当于会议召开三日前，在物业管理区域内公告会议议程，听取业主的意见和建议。

第三十五条业主委员会应当在其任期届满前两个月提出换届筹备组人选名单，并在物业管理区域内公示，业主在十五日内未提出异议的，换届筹备组按照公示人员名单成立;半数以上的业主提出异议的，由业主委员会重新提出人选名单。

业主委员会换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单，差额比例不低于五分之一，并在物业管理区域内公示。换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会组成人员人选。

业主委员会换届筹备组应当在业主委员会任期届满前，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

第三十六条业主大会会议选举产生新一届业主委员会后，原业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。

第三十七条业主委员会半数以上辞职，或者专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主要求业主委员会提前换届的，由物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府负责组织成立业主委员会换届筹备组，组长由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员担任，其他人员由业主推选。换届筹备组应当按照本条例第三十五条第二款、第三款的规定组织换届选举，原业主委员会应当自新一届业主委员会产生之日起十日内完成移交工作。

第三十八条占总人数五分之一以上的业主联名，可以向业主大会或者业主委员会提出罢免业主委员会组成人员的建议。业主委员会应当在收到罢免建议之日起十五日内组织召开业主大会临时会议。

业主大会罢免业主委员会组成人员须经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意。

第四节其他规定

第三十九条业主大会、业主委员会的决定，对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主大会、业主委员会不得作出违反法律、法规或者与本物业管理区域物业管理无关的决定。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主大会、业主委员会作出的决定损害业主合法权益的，受损害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第四十条业主委员会超越职权作出的决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签名同意该决定的成员承担相应的法律责任。

第四十一条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用由业主大会决定。

业主大会和业主委员会的经费使用情况应当定期以书面形式公告，业主可以查询。

第三章前期物业管理

第一节物业管理区域划分

1 2 3