物业管理公司ISO9000质量管理体系推行的几个关键,物业管理公司推行ISO9001过程中的特点

物业管理公司ISO9000质量管理体系推行的几个关键

物业管理公司ISO9000质量管理体系推行的几个关键

(内容提示:物业管理一直是房地产投诉热点之一,北京､深圳出现了多起业主辞退物业管理公司的事件,究其原因,实际上是物业管理公司在管理上的失败,物业管理企业没有真正的树立业主的顾客地位,实际上就是没有按照ISO9000质量管理体系的要求来运作｡)

ISO9000质量管理体系是最基础性的管理体系,尤其是对于象物业管理公司这类的新型行业,全面导入ISO9000质量管理体系势在必行｡近些年见诸报端的如重复收费､乱收费､服务质量差､没有尽到相应的职责等,究其根本实际是物业管理公司的内部管理跟不上时代发展的必须｡有些物业管理公司缺乏有效的管理体制,没有足够的管理经验以及制定的管理规章制度不合理,没有得到有效的运行,缺乏有效的监控手段和制度｡要从根本上解决这些问题,建立一套有效的管理规范,提高员工的意识和服务质量是根本的出路,仅有这样,物业管理企业才能够在激烈的市场竞争中处于领先地位｡在企业内部推行ISO9000质量管理体系标准是根本解决之道｡

一､ISO9000质量管理体系在物业管理公司推行的意义:

协助企业提高服务质量,提高新技术企业业市场竞争能力;

明确员工职权与责任,提高职工素质,以法制代替人治｡

减少或避免与业主间的纠纷,提高服务满意率;

指导开发商或业主管理委员会选择合格的服务机构;

给企业带来更好的市场信誉;

协助企业建立科学有效的质量体系;

促进企业提高管理水平和服务质量;

提高新技术企业业的竞争和生存能力;

提高新技术企业业的经济效益;物业管理公司实施ISO9000质量管理体系就树立的正确观念:

为成功贯彻ISO9000标准,物业管理性企业一定要树立正确观念,其他的各行各业也同样要遵循以下准则:“该说的要的说到,说到的一定要做到

ISO9000质量管理体系实施要:

1､科学的质量体系要求正确识别所有的质量活动并制定严密的可能作的特定控制程序或规定“该说的要说到所有的程序(规定)的有效执行才能使科学的质量体系发挥功效“说到的一定要做到;当前,要特别注意防止形式主义的危害,注意“说到的一定要做到,才能使ISO9000质量管理体系的实施工作健康发展｡

ISO9000质量管理体系的评价要点:

该说的说到没有?体系文件是否符合所选定的标准的要求,是否符合组织的实际,可操作性怎样,是否能被员工正确理解;说到的做到没有?

文件中所有的规定在实际工作是否得到有效执行,执行的效果怎样,执行情况应有完整的证据;实施ISO9000质量管理体系就是根据服务组织的实际,建立1个完整科学的质量体系,这个体系仅有正常运行才能显示其功效,给各服务组织带来利益｡

2､防止“一刀切

ISO9004的提示:1个组织的管理体系受该组织的具体目标､产品､过程以及实践的影响,因而各组织的质量体系是不同的质量管理的适应性:在遵循质量管理基本哲理并保证实现总的一体化质量管理大纲的前提下,不同行业､不同组织的质量体系在具体细节方面应有所不同;建立质量体系应考虑组织的实际;社会环境､文化背景､组织规模､产品(服务)性质､现有组织;､管理经验､管理现状､人员素质,同一目的可能有多个方法能够实现;忽略了该作的事,使质量得不到完全的控制;看重了不太重要的事,轻视了重要的事,破坏了体系的直辖市性和有效性;脱离了实际的体系步定不能实现良好的运行,也不能发挥其功效;ISO9000质量管理体系的生命力就在于其灵活适用,“一刀切不仅违背了ISO9000质量管理体系的基本精神,也会给组织带来危害｡

3､寄希望于自身的努力

ISO9000质量管理体系是组织的自身必须,实施ISO9000质量管理体系是组织生存和发展的百年大计;实施ISO9000质量管理体系是提高质量和拓展市场的紧迫必须;服务组织的最高管理层与全体员工的领悟和决心是实施ISO9000质量管理体系的直接动力;实施ISO9000质量管理体系将使服务组织自身直接受益｡

保持和提高质量体系是组织持久性的工作:咨询仅起引路作用,实际操作仍靠组织自身;审核和评审只解决阶段性评价,保持和提高仍靠组织自身;有组织､有计划的质量体系审核和评审可促使体系有效性的发挥和提高;持久运行的质量体系才能显示其持久性的效果｡

获得证书只是手段:获得认证证书只说明过去,不说明今后;认证公司将进行定期的监督审核;第二方认可仍普遍存在;服务组织的质量体系的实际运行水平是获取证书或得到顾客认可的前提｡不断改进,适应必须:实施ISO9000质量管理体系不应以取证为目的;建立1个能持久运行的质量体系才是组织追求的目标;质量体系的有效性取决于组织自身的认识､自身的努力和不断改进｡

管理者的职责和作用

ISO9000质量管理体系的推行最高管理者担负着关键因素,假如企业最高领导者没有足够的质量管理意识,那么就根本谈不上成功贯彻ISO9000质量管理体系,同时公司的中层管理人员也是确保企业成功实施ISO9000质量管理体系的重要因素之一

1､管理者的作用:

总设计师,为本组织树立1个又1个更高的质量目标;在组织内发动1个又1个质量改进活动;为本组织质量方针的实施和质量体系的运行提供不可缺少的､适当的并且充分的资源;负责组织开发､建立并实施符合标准要求并适合组织自身实际的质量体系;没有管理者的重视､支持,没有管理者的有力介入,组织的质量管理就不可能开展或产生持久性效果｡

总培训师,组织的管理者对质量的正确态度是组织开展质量管理的原动力;管理者应把员工的质量意识､质量知识和质量技能看作是组织的重资源;把质量培训看作是提高组织素质的关键性工作,坚持有计划､有目标､持续地开展质量培训工作｡

总评审师,定期组织对质量体系的内部审核;定期组织管理评审;有计划地组织对产品(服务)质量､方针､目标等单项审核和评审;适合地组织质量调查;对各种审核和评审中发现的问题组织解决｡

2､管理者的责任:

承担本组织产品(服务)的质量责任,管理者是完成组织目标的责任人;管理者将代表组织承担产品(服务)质量不符合要求所造成的伤害或损失的法律责任｡

质量管理的责任由最高管理者承担开发､实施和保持科学有效的质量体系是组织的管理者的重要工作职责;组织的管理者对质量方针的制定与实施负主要责任｡

组织的管理者有责任按照ISO9000质量管理体系的要求,组织建立有效的质量体系｡

3､管理者介入质量管理的手段:

组织的质量方针､目标的制定和实施,通过深思熟虑的质量方针,指导组织的工营管理行为;通过制定经努力可实现的质量目标激发员工的奋发热情;通过严密的质量策划落实质量责任,保证方针､目标的实施｡

审定质量手册,审查质量手册的系统性,以构成完整的､一体化的质量体系;审查质量手册的协调性,保证质量体系与整个组织管理的协调一致;

审查质量手册的先进性,促使尽可能采用国内外先进的工作方法,先进的标准和先进的管理思想;审查质量手册的可行性,使各项规定便于执行,便于监督､检查和考核｡

组织审核和评审,通过审核和评审,保证各项规定和程序的执行;通过审核和评审,发现不足,采取纠正性行动;通过审核和评审,保证满足顾客的必须｡质量调查:调查那些以引起关注的情况､动向,以解决预测问题;分析那些在正常审核情况下尚不完全､不深入的问题,以发现潜在问题｡调查那些偶发性问题,以完善管理;采取有效的预防措施,消除产生不合格的潜在原因｡

质量工作行政报告:通过定期的质量工作行政报告,了解工作的进展情况;通过定期的质量工作行政报告,发现改进机会｡

发动质量改进活动:把追求卓越变为员工的自觉行动;永无止境地发动质量改进,使质量管理活动处于动态发展中;使质量体系的功效和员工的才智在1个又1个质量改进活动中充分发挥｡

培训:灌输正确的质量意识;采纳先进的质量方法和技术;培训熟练准确的操作技术;通过持久的培训,不断发挥人的潜能｡

奖惩:奖励对质量有贡献的人员;惩罚造成质量损失的人员｡

组织的管理者对质量管理的介入不是口头的,而应是实际的｡介入的方式主要是通过宏观的控制与风尚的养成去实现｡

ISO9000质量管理体系在物业管理公司的推行是一项艰巨任务,不可能一蹴而就.必须我们科学的态度来对待ISO9000质量管理体系,以严肃认真的热情来实施,才能结出丰硕的果实.

物业管理公司推行ISO9001过程中的特点

物业管理公司推行ISO9001过程中的特点

物业管理服务公司的产品范围属服务，服务产品包含餐饮、酒店、医疗等，在ISO9000体系中属于服务性产品的范畴。这类企业在推行质量管理体系过程中有以下特点：

1、设计开发。这类企业通常有自己的设计开发，也就是企业新楼盘的开发。

2、人员资质要求。物业管理企业在接管或物业管理的过程中必须应用到建设局、物业管理协会行业等知识。因此对于管理人员通常都有一定的物业管理专业要求，要求包含了专业学历、资质证明等。并且这种通常通过仅企业内部培训是无法满足的。

3、过程控制。物业管理型企业的过程大都通过服务来控制，通常的服务主要有三种：顾问服务、直接管理服务及短期顾问服务。这三种服务不同之处在于物业管理机构参与的程度和管理权力所在。例如租赁、税费缴纳、物业报修、清洁绿化等。并且这类过程控制对服务产品的质量几乎起决定性的作用。因此在服务接管至入伙验收的策划是至关重要的。这也就要求企业加强对各个服务过程的严格监控。

4、产品防护及安全。物业管理型企业的产品服务，应用产品防护指采购物品、顾客交付物品（车辆、邮件等）的防护。因此对这类产品防护及安全要求高。要求搬运、标识和储存、包装和防护等。对验收合格的物品由有关仓库管理员办理入库手续并对物品进行适当的标识，分区存放。对有特殊存放要求的物品，应按有关规定执行。有关仓库管理员应对储存物品的环境是否合乎库存物品状况进行不定期检查或定期盘点，检查库存帐、卡、物是否一致、是否损坏、变质、丢失或混淆，当发现有不一致、损坏、变质、丢失或混淆应采取适当的隔离措施，并报请主管领导或顾客处理。仓库应保持通风良好，做好防潮、防晒、防雨淋、防虫蛀等措施，以保证物品在保存期内不变质、不生锈、不失去使用价值。

对权属顾客的建筑物、公共设施/设备，在正式接管前均必须验收，并做好验收记录，以确保其符合合同规定、及提供管理服务的必须。

在服务中顾客提供的物资、顾客委托管理的车辆等，在接收前均应由规定的责任人员进行检查，并做好检查登记。

物业管理公司应明确规定对顾客建筑物、公共设施/设备、车辆、物资的管理要求，包含建筑物养护、公共设施/设备运行操作和维护保养、车辆管理等，配备合格的操作人员，并进行监督检查。

物业管理公司应严格按有关法规规定，对顾客建筑物、公共设施/设备的大修，及设施/设报废，需向顾客得其认可。

5、产品和服务过程的检验。物业管理公司应对各项物业服务过程以及结果、以及相关的采购物品的验证、发包业务的检查、对服务过程的检查、公司对服务活动的结果的监督检查，以确保服务质量满足规定的要求。

物业管理公司应对物业服务过程中各个阶段工作的状况进行明确的标识，以便于识别各项服务工作的成绩、以及各项服务工作是否经授权人员的检查确认。同时应对各项满足顾客要求所必需的实现过程实施测量与监视，并对每1个过程持续满足其预期目的的能力进行确认。

物业管理处应对作业过程的日常检查，并做好相应检查记录。

物业管理公司应制定部门对各项外包业务进行监督检查。

6、法律法规。这类产品通常都有法律法规要求，要求大都针对建设局、物业管理协会的国家标准服务、安全等法规要求等，因此要求企业去收集相关的法规要求，并在物业接管及服务管理过程中确保满足。

7、交付后服务。严格而言，这类产品交付到顾客手中还只是一半的工作。由于顾客使用后的还有交付后的服务作业的过程，如交付使用后的物业管理服务对象是个体业主和用户，基本内容通常包含以下几方面：

楼字及设备维修保养

楼字保险事宜

保安服务

清洁服务

绿化环境保养

紧急事故处理

处理住户投诉

8、财务管理。根据住户要求还可提供一些有偿服务，如代理租售业务、户内维修、清洁月、送督、邮递复他商务等服务过程，包含对这类管理人员的培训、作业指导书等。这类文件必须比较完善。