房地产ISO9001质量管理体系认证的重点,房地产公司推行ISO9000认证的重点-企业易

房地产 ISO9001质量管理体系认证的重点

房地产ISO9001质量管理体系认证的重点

(一)文件和资料控制程序

房地产开发企业要建立质量体系除如同其它企业一样，要形成质量体系文件：如质量手册、程序文件、审核报告等文件外，工程建设系统还要遵循许多国家、政府管理性法规;技术性施工及验收规范/质量检验评定标准;各种施工操作规程等形成和证实文件所依据引用的资料。

一项工程还有设计施工图，涉及的文件和资料种类许多，这些不同的文件和资料，往往由不同部门分别控制和管理，因此，应先明确其分类和管理的职责和权限。

1.工程建设部门文件和资料的分类

a)按内、外部分：ISO9001质量管理体系标准的4.5文件和资料包含外来文件，如标准和顾客提供的图样。对此，工程建设部门更加突出。

2)根据工程特点分类

a)设计图纸类：我国工程建设体制设计与施工分开，工程建设企业没资质进行设计，以避免迁就施工降低设计标准，同时也容易发现和完善设计存在的问题。每项工程由建设单位(业主)委托设计单位设计后，将图纸提交施工企业。其图纸数量较多，施工图有总平面图、建筑图、结构图等;从专业分有土建(基础、主体、门窗、装饰等)、安装(电气、水卫、暖通、电梯)，一项工程的设计图可几百张甚至上千张，对其控制更显重要。

b)建设法规类：《中华人民共和国建筑法》为国家建筑母法。国务院以及职能部制定配套法规有：建筑许可证资质方面法规;发包承包方面法规;工程建设监理、监督方面法规;建筑安全生产法规;质量管理法规等。

c)技术类范围：施工验收规范/质量检验评定标准/施工操作规程;如GBJ200/GB50200系列施工及验收规范;GBJ300系列质量检验和评审标准。

2.文件和资料的批准和发布

文件和资料控制的目的在于：有关场所都能得到有效版本，及时撤出失效和作废的文件和资料，确保防止误用。

1)工程建设部门涉及的法律、法规较多，而这些管理性的法规会修订。尤其是1997年11月1日公布的《中华人民共和国建筑法》，它是工程建设方面的母法。《建筑法》中“第八十一条本法关于施工许可、建筑施工企业资质量审查和建筑工程发包、承包、禁止转包，以及建筑工程监理、建筑工程安全和质量管理的规定，适用于其它专业建筑工程的建筑活动，具体办法由国务院规定，这些原来已有法规，国务院将会根据《建筑法》的精神，进行修订，由于其量大、面广，修订工作量大时间自然会较长，各单位应密切注意使用有效版本。

2)技术性的法规：如本文提到的GBJ300-88系列《建筑安装工程质量检验评定统一标准》GB50200系列/GBJ200-83等《□□工程施工及验收规范》和各种施工操作规程，会随管理性法规的修订而修订。

3)施工操作规程，是规范的具体化自然随着技术性规范而修订。各工程建设单位的技术部门/资料室应对管理性的建设法规、技术性的施工及验收规范、操作性的规程，列出清单，并随时将修订传递到各有关场所。

4)施工图纸，以一幢楼房为例，它由建筑图、结构图和专业图(水、电、暖通、电梯等)等组成，由多个设计室分别设计，它们之间的配套难以十分完善，传统的做法要进行图纸交底、图纸会审以发现问题及时解决。在施工过程中业主/监理，也会提出变更设计的要求，应利用贯标文件和资料控制的要求，加强管理。

3.文件和资料的更改

标准要求文件和资料的更改应由文件的原审批部门进行审批，否则由其它部门更改的，他应获得审批所需依据的有关背景资料。一些素质差的单位/业主要求随便加层，增加装饰，破坏原来的结构，造成工程质量事故的屡见不鲜，施工单位应注意控制文件和资料的更改，提醒业主，尤其是涉及结构方面的设计图不能随意变更设计，以防造成工程质量事故。

(二)采购

房地产开发企业项目由建筑(土建)和安装(设备)两大部分组成。组成建筑产品的资料，通常占整个工程造价70%，其数量较大、品种多。土建方面有：钢筋、水泥、沙石、木料、砖石和砼砌块、防水资料、钢铝合金构件、玻璃、油漆、涂料、小五金等;设备安装方面有：金属/塑料管道、电缆/电线、配电箱、卫生设备、闸阀、仪表(电表、水表、煤气表等)、灯饰等。并由于生产厂/供应商品不同。从内部说，土建和安装管理和施工人员不同，资料管理人员应有分工。以及相对于工业产品而言，工程有分承包问题，有包工包料的工程分承包;包工不包料的劳务分承包。1个程序难以概括描述。因此，采购要素宜建立：土建资料采购程序;设备采购程序和工程分承包程序。

(三)过程控制

过程控制是质量体系中的核心要素，它与多个要素密切相关，不合格品的产生、纠正和预防措施、过程检验和最终检验也是在过程中进行。控制施工过程要执行法规/规范，施工过程要执行法规/规范。《中华人民共和国建筑法》为母法以及配套法规，施工技术规范，这些都在修订，以及施工过程中经常会改变设计，要特别注意有关场合应得到有效的版本。

工程是大件的一品性特殊的产品，由六个土建分部，4个设备安装分部组成，各分部中又有分项工程，砼方面有几个单独规范(GB50204/GB50164/GBJ107)砖石工程在几个分部(基础/主体等)都涉及，施工过程又涉及生产计划安排、进度统计，施工中的安全生产和文明施工也是重要的事项，建设行政主管部对些特别强调和监督检查。

由于工程建设内容多，用1个过程控制程序难以覆盖，我们认为除要有1个统一的共性的程序外，对10个分部最好要有10个程序。又如钢筋砼、砖石结构有单独通用的施工验收规范，涉及多个分部工程应单独编程序，安全生产和文明施工在工程建设中特别重要，单独编程序，以未达到“安全、适宜的工作环境”。

对各个分部编制程序，也便于使应引用的文件/规范和应提供的记录列出目录，从而更加明确。

(四)检验和试验

按ISO9001质量管理体系标准，检验和试验包含进货检验、过程检验和试验、最终检验和试验。

前已阐述工程建设系统使用的原资料、设备数量大、类型多，10个分部工程又由多个生产班组进行施工控制，根据工程的特点：

a)进货检验和试验，对象主要是原资料(水泥、钢材、木沙石料等)设备(电气、水工等)执行部门是采购部门，试验室配合检验和试验，控制“未经检验或未经验证合格的产品不投入使用或加工”，出现不合格品应退货拒收。

b)过程、最终检验和试验，对象主要是工序(各分项、分部工程)和最终产品其执行部门是工程项目经理部，由公司工程/技术部门进行检查管理。除滞后性的沙浆、砼试块由试验室按28天标准龄期进行试验外，工序过程中各分项工程(模板、钢筋、砼、砌砖、砌石、门窗制作/安装、玻璃、油漆管道安装、设备安装等)是按“三检制”由施工班组和专职质检人员检查，用分项/分部质量检验评定表进行质量评定，隐蔽工程除自检外，建设/监理单位，甚至设计院(如对地基础)进行复查，建设行政主管部门(建委)的建设工程质量监督站抽查，出现不合格是进行返工返修或让步接受。

最终检验和试验，其质量评定除施工单位自评，建设/监理复查外最终质量等级要由建设工程质量监督站核定为准。

基于上述原因检验和试验，应有进货检验和试验和过程、最终检验两个程序为宜，才便于描述进行覆盖，利于执行。

(五)不合格品的控制

房地产开发质量事故(不合格品)会造成巨大财产损失和人员伤亡事故，房屋质量事故分级评审和处置，重大的国务院方案处理。因此对工程不合格品的处理，首先要界定不合格品的等级分类(通常的/严重的/重大的不合格)不同的分类界定不同的评审和处理权限。

(六)搬运、贮存、防护和交付

工程建设土建资料比较笨重又大宗，其搬运和贮存方面尤其是水泥钢材应加控制，工地上经常可发现水泥破包、地面返潮、堆包过高，没有采取先进先去，水泥过期结硬影响质量，钢筋露天堆放锈蚀。建筑产品通常不涉及包装。建筑产品交付前应注意防护，有的现场管理不善，刚安装卫生器具就有人“埋地雷”，抹灰的剩余沙浆倒入下水道，使下水道堵塞，粉刷涂料后的墙面踩上脚印，乱写乱涂，这些不良行为应逐重控制。

(七)服务

根据“标准”要先弄清什么叫“在规定有服务要求的情况下”.

首先，应是国家和地方政府的法规，如《中华人民共和国建筑法》 “第六十二条

建筑工程实行质量是保修制度“;建设部《工程项目施工质量管理责任制》竣工服务承诺制度;地方建设行政主管部门有关规定(如《厦门市新建商品住宅质量保证书》、《厦门市新建商品住宅全盘说明书》)等执行。

其次，还有业主要求或合同规定的服务要求。

服务要素还要求“对服务的实施、验证和报告的形成文件的程序”。①服务实施：应按上述“规定有服务要求”执行;②服务的验证：一方面可用《工程质量处理验证书》中“用户对维修质量的意见为依据;另一方面用《工程质量处理确认书》施工单位的内部检查评定;③服务报告：应定期总结回访维修服务报告，提供到管理评审，以进行质量改进。

为了更好地进行服务，除政府规定的维修责任期内，要切实做好维修工作外，非责任期内的维修，也应与业主/使用单位协商为其服务。

服务不只是事后的维修服务，事前在招投标合同评审时可采取一标二书，即投标时根据标准，按“合同评审”评定自己满足标书要求的能力;中标后就业主的标书;设计图纸提供建议，使其更加完善。

(八)统计技术

我国统计质量管理阶段不明显，比较薄弱。在推行全面质量管理(TQC)时进行“补课”，工程建设系统更是如此。

标准在明确需求中“对明确、控制和验证过程能力以及产品特性所需的统计技术”其中有3个及物动词、2个直接宾语组合成六个方面的需求。

工程建设系统的统计技术，首先应对规范有要求的，如(GBJ107-87)《混凝土强度检验评定标准》(GB5024-92)《混凝土结构工程施工及验收规范》按数理统计评定砼质量等级。其它如：

a)产品进货检验方面：进货检验和试验，可应用抽样检验并可对检测数据应用排列图、因果分析和对策措施等统计技术。

b)过程控制方面：对分项、分部工程按抽样检查数据可运用排列图、直方图、控制图、因果分析和对策措施等统计技术。

c)服务方面：对工程回访存在的问题可运用调查表、排列图、因果分析和对策措施等统计技术。

d)质量体系方面：可应用流程图的程序应尽量用流程图;内部质量审核结果可运用排列图、因果分析图和纠正和预防对策措施等统计技术。

房地产公司推行ISO9000认证的重点

ISO9001认证对房地产开发企业而言是对其质量管理的1个关键因素｡房地产开发企业是城市建设中的纽带｡立项前,它是乙方;立项后,面对设计单位､施工单位,它又变成甲方｡因此,ISO9001认证对它的作用非常大｡

ISO9001认证的贯彻是确保房屋质量的重要举措,推行ISO9001认证,的确是一条必由之路｡通过ISO9000认证咨询实践,我们深感房地产开发企业在ISO9000贯标中特别应紧紧抓住以下5个环节｡

一､认真做好每1个项目的策划工作,从市场调研､投资立项､征地､拆迁､委托设计､委托施工,直到竣工交付的整个过程都应仔细认真地策划,做到运筹帷幄,决胜千里;要按照策划的结果,编制质量计划,用以指导项目开发建设的实施,确保项目开发建设的质量指标､建设周期和成本合理｡

二､在立项过程中,要服从城市的整体规划和区域规划,充分尊重规划部门的意见,对标书和合同要严格评审｡

三､ISO9001认证对采购的要求和国家《建设工程质量管理条例》的规定,做好规划设计､施工､供货等几个方面的分承包方的评价和选择｡

1､委托规划设计时,在审查资质的基础上,通常项目可采用议标的方法,重大项目可采用招标,甚或国际招标｡设计输出除符合法律､法规外,一定要符合城市规划和开发企业的设计意图｡无论是单体建筑,还是联片开发,都应和周围的建筑及环境相协调,并体现出设计大师们高超的建筑艺术,美化城市,给市民提供1个舒适､幽雅的生活空间｡开发企业不能只顾自身经济效益,不顾社会效益｡

2､委托施工时,可采用工程招标的方法｡在审查资质的基础上,优先选用通过ISO9000认证的施工企业｡

3､要对供货企业进行评价和选择,以确保三大材､工程设备以及他物资的质量｡

四､ISO9001的要求,搞好施工过程的质量控制,保证工程质量｡

开发企业在工程招标后,不能放任不管,而要严格监控｡在做好施工前期准备后,应进行详细的技术交底｡不管施工企业是否通过ISO9001质量认证,都应该按ISO9000标准来要求他们｡

1､不能将主体结构进行分包以以及他违法分包;

2､对每1个工程项目都必须编制质量计划,明确对施工过程控制的要求;

3､对关键过程､特殊过程必须编制ISO9000作业指导书,严格按规程操作;

4､使用合格的施工设备和检测器具,并保证施工安全;

5､对特殊过程必须严格控制,消除日后的事故隐患;

6､遵守法律､法规,不能给周边环境造成污染等等｡

五､按照ISO9001的要求,对建材质量和工程质量进行严格控制｡

1､对于该委托监理的工程,开发企业一定要对监理企业进行资质审查､评价择,再委托监理;