房地产ISO14001认证与环保楼盘的关系,房地产iso9000认证的重点

房地产ISO14001认证与环保楼盘的关系

房地产ISO14001认证与“环保楼盘”的关系

房地产ISO14001认证要求对企业生产全过程进行有效控制，从最初的设计到最终的产品及服务都考虑了减少污染物的产生、排放和对环境的影响，能源、资源和原资料的节约、废物的回收利用等环境因素。

以广州洛涛居南区和绿茵岛为例，开发商从项目开始，就将规划设计、建设施工、选材用料、到售后服务均引入ISO14001国际环境管理体系作为行动的准则。例如了解到传统的采暖住宅建筑中，通过门窗的传热热损失与空气渗透的热损失相加，约占全部损失的50％，其中传热和空气渗透各约占一半，门窗的保温性和气密性对采暖能耗有重大影响后，发展商立刻把绿茵岛大部分别墅内已安装好的绿色铝合金窗全部拆除，换上聚氯乙烯塑料门窗（又称塑钢门窗），由于塑钢门窗不但保温性和气密性都好，外形美观，使用寿命可达20年以上，并且最大限度地保持家的宁静，达成每个人的心愿。绿茵岛别墅的目标是要建设成为高效、节能、环保、健康舒适、生态平衡的居住建筑环境，与自然环境、生态环境和谐统一的住宅。

房地产ISO14001认证要把好三关

房地产ISO14001认证的开发商在项目开发过程中，首先要考虑这个开发对整个环境的影响怎样，对整个社区居民影响怎样。如在建筑施工过程中的噪音、灰尘、废气等所造成的空气或水的污染；其次是要看房屋本身的组成部分，如建筑资料是否使用绿色环保建材；在房屋的设计与构造上有没有按照节能降耗的环保标准来执行；房屋的通风与光照是不是有自然通风和自然采光的功能等。总之在房屋建造的过程中尽可能减少资源、能源的浪费。最后是消费者入住小区后有否造成环境污染，如生活垃圾、污水的排放处理等，对这些问题的处理是否达到国家环保要求的指定标准都同样关系到ISO14001的认证。

房地产ISO14001认证要从3个环节来审核和认证；生产环节的环保标准，产品本身的环保标准，使用后的环保标准。

对于房地产而言，开发商在开发过程中，首先要考虑这个开发对整个环境的影响怎样，对整个社区居民影响怎样，如在建筑施工过程中的噪音、灰尘、机油、废气、装修等所造成的空气或水的污染、排放等一系列的环保问题。

其次要看房子本身的组成部分，如建筑资料是否使用绿色环保建材。家中的木地板、石材、油漆等有没有放射性的物质或致癌物，人们在这个屋子里居住对身体健康有没有影响等。在房子的设计与构造上有没有按照节能降耗的环保标准来执行。房子的通风与光照是不是有自然通风和自然采光的功能，而不是靠机械通风或电光照明等。对于空调是否使用无氟产品，在所有的建造中，有没有造成资源浪费等情况。

最后是消费者在产品的使用中是否对环境造成影响。而在房地产行业里，消费者入住小区后会造成许多对环境污染的问题，如生活垃圾、污水的排放处理、厨房的排烟、小区的公共废气排放通道是否有净化处理等等一系列的问题。对这些问题的处理是否达到国家环保要求的指定标准，化粪池的排放能否达到的二级排放的标准等，同样也关系到ISO14000的认证。

房地产ISO14001认证包含从业主因素

1个小区的绿色环保意识的加强，有意无间对业主的日常生活规范，形成深远的影响。据洛涛居南区和绿茵岛管理处人士介绍，房地产ISO14001认证，其实就是找到世界环保潮流和每位住户切身利益的结合点，并将它体现在社区居民的日常生活中，让每一位业主都树立全新的消费理念，崇尚绿色、崇尚健康的生活方式，不断普及和强化环保、健康意识。许多业主都对洛涛居和绿茵岛所倡导的绿色环保健康文化非常赞许。一位居住绿茵岛的黄先生说，以前只是认为小区环境漂亮就心满意足了，现在通过ISO14000才知道，原来还有这么多健康因素在影响着我们的生活，建材用料、结构布局、管道铺设都有那么多的健康学问，这样的小区不仅住着放心，也长了不少学问。业主张女士则认为，小区的一系列关于绿色环保的做法，规范了所有业主的行为，对于营造优良的社区文化、长期保持小区的健康美丽起到了莫大的作用，她标明不仅自己要做个热衷于绿色健康的环保人士，也要影响自己的孩子形成良好的环境意识。

房地产ISO9000认证的重点

房地产ISO9000认证的重点

房地产iso9000认证围绕房地产开发企业经营活动所进行的计划、指挥、协调、监督和检查来进行。因此

，房地产iso9000认证应侧重于经营质量和服务质量，而非针对实物产品——房产品的质量。当然，这种经营和

服务质量的管理都会间接地作用到实物产品的质量中去，最终体现和反映给顾客。

房地产开发企业的内部行为和活动过程

房地产开发企业提供给顾客的是房产品，其质量是决定企业命运的灵魂，也是企业管理和贯标认证的最终目标

。从表面看，房地产开发企业派出的专门人员或委托工程监理公司到施工现场进行质量监督，对施工组织设计

和施工工艺工序进行的确认和改进，对直接影响房产品实体质量的人、机、料、法、环五大因素进行的监督管

理，对产品的过程质量进行的检查（隐蔽工程检查、中间验收等），对最终产品进行的多道验收（竣工验收、

交付验收和综合验收等），似乎是房地产开发企业参与了实物产品的生产，并对自己经营的房产品实体质量进

行了直接调控。其实，即使房地产开发企业在施工现场查出了质量批漏，改进了施工工艺，提高了房产品实物

质量，也不代表着这种现场监督检查是房产品质量提高的决定因素，房产品实物质量的形成过程也不会成为房

地产开发企业的内部过程或与分承包方的共同生产过程。

不论是过程控制、检验和试验、不合格品控制、纠正和预防措施要素，都是针对企业的内部过程和活动。房地产开发企业与施工承包方及顾客的联络主要通过合同的

形式实现：通过采购合同完成与承包方之间的产品交付、资金支付、信息联络和反馈；通过销售合同完成与顾

客之间的产品交付、资金支付、信息联络和反馈等。因此，房产品实物质量的形成过程是在房地产开发企业内

部过程之外完成的，不是房地产开发企业贯标认证的重点，其重点是内部行为和活动过程。

企业监督管理行为属于采购的范畴

房地产开发企业与分承包方签订的工程承包合同规定，分承包方有要求发包方进行隐蔽工程质量验收检查的权

利，也赋予了发包方有随时检查分承包方作业质量和进度的权利。同时，合同也规定了分承包有完成施工作业

、交付房产品的义务，发包方有向分承包方支付酬金的义务。因此，合同的执行过程对房地产开发企业来讲是

一种采购过程。

ISO9000族标准规定了采购要素，其中有采购验证的要求。房地产开发企业对施工现场的监督检查就属于这种采

购验证的行为，只不过由于建筑的产品特性不同于通常产品，这种采购验证过程相对复杂、特殊和重要。房地

产开发企业对所有隐蔽工程的验收、中间的工程检验和竣工验收等都是对采购产品质量的确认和验证行为，与

通常普通产品的进货检验和采购验证的性质相同。

因此，房地产开发企业贯标认证时，应将其所从事的施工过程质量控制、进度控制和投资控制归入采购控制要

素。

根据监理合同完成

对监理方所提供服务的采购

当房地产开发企业的工程技术人员力量比较薄弱，或者法律规定实行强制监理的项目，必须委托监理方完成部

分采购或采购验证工作。在这种情况下，监理方与房地产开发企业签订监理委托合同，规定由房地产开发企业

支付酬金，由监理方代表房地产开发企业完成施工监理任务。

监理委托合同也属于采购的范畴。施工承包合同采购的是包含承包方服务在内的实物房产品，监理委托合同采

购的是一种由监理方提供的服务。因此，应通过委托合同，把本属于房地产开发企业的采购及采购验证工作转

化为企业的外部过程。同样，施工合同中规定的应由房地产开发企业承担的对房产品的采购验证责任，绝大部

分也能够通过委托合同由监理方承担。因此，房地产开发企业在贯标认证中应该谨慎而正确地处理好对监理方

所提供服务的采购控制。

提高开发经营的服务质量

房地产开发企业是经营企业而非生产企业，尽管提供的是质量要求高的房产品，但改变不了经营服务的根本性

质。就像施工承包和监理委托一样，房地产开发企业主要通过一系列合同间接完成工作过程，如地质勘测委托

、工程设计委托、形象策划委托、市场调查委托、动迁和征地委托、销售和物业管理委托等。随着房地产市场

的发展和分工的日益专业化，许多过程都将越来越多地通过委托专业机构来完成。因此，房地产开发企业的贯

标认证应越来越侧重于对合同的管理，通过对企业履行合同过程的质量的控制，达到间接控制实物产品质量的

最终目的，更好地为顾客服务。