房产企业预收款预缴的申报(房地产企业预收款如何申报缴税)-企业易

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预警指标系列谈之十八：房地产企业预收账款增加与纳税申报不配比

房地产开发企业也是一个涉及税种和纳税额比较多的行业。在房屋预售阶段会涉及增值税、土地增值税、企业所得税等预缴申报，其预收账款是否按税法规定预缴相关税款是税务机关非常关注的预警指标之一。

一、财务分析

实际上财务分析很简单，如果你是一家房地产开发企业，房屋预售阶段一般会有预售收入。房地产企业与购房者签订《商品房预售合同》后，购房者支付了预售款，但并没有取得商品的控制权。也就是说房地产企业并没有转移商品的控制权，收到的预售款不满足收入准则的确认条件。对此预售款，房地产企业按照预收账款进行核算，借记“银行存款”，贷记“预收账款”。等到房屋竣工并交付给购买方时，再借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”，贷记“开发产品”。

实务中有企业财务人员知道预收账款税务机关会监控是否申报预缴税款，因此也有的记入了其他会计科目。实际记入其他会计科目，如何金额突然变得很大，税务机关也会关注。房屋在预售阶段，如果期末预收账款大于期初预收账款，说明企业预收账款是增加了。

绝大多数房地产开发企业在不同地区开发项目都会应当地政府要求在当地注册公司，以便各项应纳税额均在当地缴纳。不过项目有大有小，项目大的分期开发、分期预售、分期竣工确认收入。项目小的，可能没有分期。如果项目比较大，有分期预售的情况，可能有一部分预售款结转确认收入，另有后期预售房增加预收账款，即使预收账款减少了，也有可能存在增值税、土地增值税、企业所得税没有依法申报的问题。

二、涉税风险疑点分析

不管项目大小，也不管是否分期预售，如果出现了期末预收账款大于起初预收账款的情况，说明预收账款增加了。出现这种情况，如果增值税、土地增值税、企业所得税申报缴纳没有配比的纳税申报记录，可能存在以下涉税风险疑点。

1.可能没有按规定预缴增值税。《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定的，不管是一般纳税人还是小规模纳税人，采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款（1+适用税率或征收率） 3%

适用一般计税方法计税的，目前按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

税务机关会根据预收账款增加数与上述公司计算的预缴增值税进行对比分析，发现数据不配比，就会进行预警。

2.可能没有按规定预缴土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

《财政部国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。据此，预交土地增值税=预收收入（1+税率或征收率）预征率

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

据此，预交土地增值税=（预收款-应预缴增值税税款）预征率

需要提醒的是两种计算预缴土地增值税的办法企业可以自由选择。

3.可能没有按规定确认预售收入企业所得税应纳税所得额。《国家税务总局关于印发的通知》（国税发[2009]31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。也就是说，会计上不满足收入确认条件的预收账款在企业所得税上要作为收入对待。

（国税发[2009]31号）第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

房地产开发企业预计毛利率不同地区存在一定差异，税务机关在进行预警分析时，根据预收收入和当地房地产开发项目毛利率进行测算，看数据是否匹配。

这个预警指标涉及的政策比较复杂，这里专门进行了政策解读说明，实际上税务机关预警比对分析非常简单，就是按上面不同税款计算公式计算结果与纳税人申报记录进行比较，数额相差较大的，就会被税务机关列入预警对象。

房地产企业预缴税款最新规定

法律分析：房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季度（或月）计算出预计利润额，填报在《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函"利润总额"内.但原预缴申报表的填表说明中规定，从事房地产开发业务纳税义务的利润总额应包括本期取得的预售收入计算的预计利润.分析得知，原预缴申报表中的利润总额不仅限于本期取得的预售收入计算的预计利润，还应包括在预售期间发生的未计入开发成本的相关期间费用及税金附加.

法律依据：《国家税务总局关于发布地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告》

第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。